Recours préalable du propriétaire

Dès le 1^er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à son assureur s'il a une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)

• à Action Logement, s'il a souscrit la garantie Visale,

• ou à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.

Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.

Résiliation du bail

Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

* Cas 1 : Résiliation par une clause résolutoire

Envoi d'un commandement de payer

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'huissier.

Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile.

Tribunal d'instance (TI)

Il peut aussi demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.

En cas d'absence de paiement après le délai de 2 mois

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Il peut le saisir en référé.

Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.

* Cas 2 : Résiliation judiciaire

Assignation du locataire en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Formulaire : Demande de délais à une mesure d'expulsion

Tribunal de grande instance (TGI)

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).

Expulsion