Démarches administratives : Prêt viager hypothécaire

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Guide des droits et des démarches administratives

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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire (différent de la vente en viager et de l'hypothèque classique) permet de toucher une somme d'argent pour financer un projet personnel. Au décès de l'emprunteur, l'organisme financier se rembourse en revendant un bien immobilier mis en garantie. Mais il est possible de faire un remboursement anticipé.

De quoi s'agit-il ?

Financement d'un projet

Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent. Pour cela, l'emprunteur place un bien immobilier en garantie.

L'emprunteur peut utiliser la somme empruntée pour n'importe quel projet personnel (un voyage, une voiture ou un séjour en maison de retraite). En revanche, il ne peut pas utiliser ce prêt pour financer une activité professionnelle.

Différence avec la vente en viager et l'hypothèque classique

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec :

la vente en viager. Ce dispositif permet de vendre un bien immobilier Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent et l'emprunteur reste propriétaire du bien,
et l'hypothèque classique. Une personne qui contracte une hypothèque classique doit rembourser le prêteur sinon son bien sera saisi. Une personne qui contracte un prêt viager hypothécaire n'est pas obligée de rembourser le prêt de son vivant.

Conditions

Personnes concernées

La personne qui demande un prêt viager hypothécaire doit être propriétaire d'un bien immobilier.

Il n'a pas l'obligation d'être assuré ni d'assurer le prêt.

Il n'y a pas de conditions d'âge même si le dispositif est plutôt destiné aux personnes âgées.

Il n'y a aucun questionnaire médical à remplir.

Il n'y a pas de conditions de ressources.

Biens immobiliers concernés

Le bien servant de garantie doit être doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.

Ce bien peut être :

une résidence principale,
une résidence secondaire,
ou un bien loué.

Il n’y a pas cession du bien : l'emprunteur reste propriétaire du bien.

Attention : un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas garantir un prêt viager hypothécaire.

Demande de prêt

L'emprunteur peut une demande de prêt auprès de la banque ou de l'organisme de crédit de son choix.

L'organisme prêteur (créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction de 3 critères :

la valeur du bien immobilier. Celle-ci doit être déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur. Les frais d'expertise sont à votre charge,
l'âge de l'emprunteur. Plus l'emprunteur est jeune, plus le montant peut être important,
son sexe. Les femmes ayant une espérance de vie plus longue, elles peuvent obtenir un montant plus important.

Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.

Si la demande est acceptée, le montant total du prêt sera limité à une partie de la valeur du bien (en général, de 15% à 75%).

Taux d'intérêt

Le prêteur doit fixer un taux d'intérêt ou taux effectif global. Ce taux servira en cas de remboursement anticipé ou si les héritiers veulent conserver le bien.

Le prêteur est libre de fixer son taux.

Signature du prêt

Informations obligatoires

Avant toute signature, le créancier doit vous adresser une offre de prêt. Cette offre doit indiquer :

l’identité des parties (l'emprunteur et l'organisme financier),
la date et la nature du prêt,
la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur,
la date et les conditions de mise à disposition de la somme empruntée, (en une seule fois ou versement d'une rente mensuelle)
le coût global du crédit et le taux effectif global.

Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.

À savoir : jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, aucun versement ne peut être fait par le créancier.

Signature du contrat

La signature se fait devant un notaire.

Notaire

Les frais sont à la charge de l'emprunteur.

Le notaire devra également vérifier que le bien a été correctement estimé.

Délai de rétractation

Si l'offre est acceptée, il y a un délai de rétractation de 14 jours calendaires qui démarre le jour de la signature.

Pour utiliser ce droit, il faut contacter l'établissement prêteur. La demande peut se faire grâce à ce modèle de courrier et doit être envoyée via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Lettre type :

Obligations de l'emprunteur

Entretien du bien immobilier

Le bien hypothéqué doit être entretenu (ravalement de façade, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le créancier peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.

Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.

En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.

Location du bien

L'emprunteur obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur pour mettre son bien en location, sauf s'il était déjà loué avant la signature du prêt.

Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.

Fin du contrat

Le contrat de prêt prend fin avec un remboursement anticipé, la vente du bien ou avec le décès de l'emprunteur.

* Cas 1 : Remboursement anticipé

L'emprunteur peut toujours rembourser le prêt avant le terme prévu. Cependant, le prêteur peut refuser un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du capital versé.

Le contrat peut prévoir une indemnité pour remboursement anticipé du prêt, selon les modalités suivantes :

Valeur de l'indemnité de remboursement anticipé
Date du remboursement	Capital versé en une fois	Capital versé périodiquement
Avant la 5^è année	4 mois d'intérêts	5 versements mensuels
De la 5^è à la 9^è année	2 mois d'intérêts	3 versements mensuels
À partir de la 10^è année	1 mois d'intérêts	2 versements mensuels

* Cas 2 : Vente du bien hypothéqué

L'emprunteur doit prévenir le prêteur s'il décide de vendre son bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété.

Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise.

Si l'estimation est supérieure au prix du projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

* Cas 3 : Décès de l'emprunteur

** Cas 3.1 : Les héritiers ne veulent pas garder le bien

Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt.

Ses héritiers peuvent laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.

Si la somme du montant de la vente et des intérêts sont supérieurs aux sommes déjà versées à l'emprunteur, les héritiers pourront toucher la différence.

Dans le cas contraire, les héritiers n'auront rien à payer.

** Cas 3.2 : Les héritiers veulent garder le bien

Les héritiers devront alors régler la dette de l'emprunteur selon les taux d'intérêt fixé lors de la signature du contrat.

Ils sont alors les propriétaires du bien et pourront en disposer librement.