Démarches administratives : Recouvrement des charges de copropriété impayées

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Guide des droits et des démarches administratives

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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Recouvrement des charges de copropriété impayées

Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais qui lui sont impartis, le syndic doit engager les démarches nécessaires en vue du recouvrement des sommes impayées.

Relance et mise en demeure

En cas d'impayés de charges, il appartient au syndic de faire le nécessaire pour les recouvrer.

Relance

Dans un premier temps, une simple lettre de rappel est généralement adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Il lui est rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.

Mise en demeure

Si l'impayé persiste, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant par :

lettre recommandée avec accusé de réception,
ou par acte d'huissier,
ou par courrier électronique si le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic.

Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges, à compter :

du lendemain du jour de la 1^re présentation de la lettre recommandée au domicile,
ou du lendemain de l'envoi du courrier électronique.

À savoir : en pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.

Recours au juge

Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le juge.

Le syndic peut alors agir rapidement dans le cadre d'une procédure spécifique :

en référé,

ou en injonction de payer.

À défaut d'engager une procédure spécifique, le syndic doit saisir les tribunaux.

La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

Pour un litige inférieur à 4 000 €, c'est le juge de proximité.
Pour un litige compris entre 4 000 € et 10 000 €, c'est le tribunal d'instance (TI).
Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal de grande instance (TGI).

Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans. Au-delà, la dette s'éteint.

Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie immobilière s'impose.

Juge de proximité

Tribunal d'instance (TI)

Tribunal de grande instance (TGI)

Sanctions

Remboursement de l'impayé

À l'issue du jugement, le propriétaire défaillant peut être condamné :

au remboursement des charges impayées,
au versement d'intérêts de retard au taux légal (ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant),
au versement d'indemnités complémentaires au versement d'intérêts de retard en application d'une clause pénale si celle-ci est prévue par le règlement de copropriété. Ces pénalités peuvent être réduites par le juge s'il les considère comme excessives.

Attention : le tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.

Frais de procédure

Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Ils comportent notamment :

des frais de mise en demeure engagés par le syndic,
des frais de relance à compter de la mise en demeure,
et des frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.

À noter : le tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation financière du copropriétaire le justifie.