Démarches administratives : Réévaluation à la baisse d'un loyer surévalué (action en diminution de loyer)

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Guide des droits et des démarches administratives

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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Réévaluation à la baisse d'un loyer surévalué (action en diminution de loyer)

À Paris ou à Lille, le locataire peut obtenir une diminution de loyer sur la base de références comparables, si le loyer fixé dans le contrat de bail est supérieur au montant du loyer de référence majoré. La demande doit être formulées auprès du bailleur. En l'absence d'accord, un recours amiable puis judiciaire peut être envisagé.

Conditions

Le locataire est en droit d'obtenir, à l'occasion du renouvellement de son bail, une diminution de loyer s'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé (sauf logements conventionnés du secteur privé (hors loyers intermédiaires), logements soumis à la loi de 1948, logements sociaux, location de tourisme) :

situé à Paris ou à Lille,
et dont loyer de base (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail.

Le loyer de référence majoré varie, selon que le logement est situé est fixé à ou à .

Références

La surévaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits loyers de référence qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés :

soit dans le même groupe d'immeubles,
soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
l’existence d’annexes éventuelles,
son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
la période de construction de l’immeuble,
l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent notamment être obtenues auprès de ou du réseau des .

Démarches auprès du bailleur

Forme de la demande

La diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.

La demande doit être écrite et formulée :

par lettre recommandée avec avis de réception,
par acte d'huissier,
ou par lettre remise en mains propres contre émargement.

Le délai court à partir du jour de réception de la lettre, de la signification ou de la remise en mains propres.

La proposition de nouveau loyer doit contenir :

la reproduction intégrale des dispositions légales applicables en matière d'action en diminution de loyer (article 17-2-I de la loi de 1989)
et le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la demande.

À savoir : la loi ne l'impose pas, mais il est préférable de fournir également les références ayant servi de base à votre demande.

Réponse du bailleur

Le bailleur peut :

soit accepter par écrit la baisse proposée,
soit la refuser.

Si le bailleur accepte, la diminution de loyer est acquise par accord entre les parties.

Le défaut de réponse du bailleur 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Recours

Saisine de la commission départementale de conciliation

En cas de désaccord du bailleur ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En l'absence d'accord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement doit être saisi (par assignation) avant le terme du bail.

Tribunal d'instance (TI)

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer contesté.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans s'il s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).